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大资管赋能商业不动产升级转型

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-10-24 | 490 次浏览 | 分享到:

当下,中国经济正在快速转型升级,供给侧改革不断深化,房地产行业已步入存量资产时代。在中央“房子是用来住的、不是用来炒的”的大政方针指引下,如何适应新常态经济形势,跟上时代思维,促进不动产行业资产管理升级转型,打造更具竞争力的商业不动产运作新模式,成为行业大势所趋。


在楼市调控力度持续不减的大环境下,资产管理属性已逐步释放,商业不动产要坚持稳中求进的资管策略,要有“投、融、管、退”的大资管逻辑,深耕运作管理,对链条上的每一个元素重新整合集成,形成资产管理闭环,这已成为商业不动产运作的主流模式,为行业发展赋能。


投资策略:了解市场,要做有依据的决策


商业地产就是以商业功能、商业需求为导向,对房地产物业的需求和功能进行科学的规划,以使之适应商业经营需要的房地产开发。商业地产的投资理念及实践运用要寻求土地价值最大化的使用,迎合市场环境,明确建设目标,根据市场需求不断开发和完善功能,地缘属性、商业定位、规划布局、消费价值也是投资者重点考量的几个因素。


城市综合体是当下商业地产投资的主流模式,一般都是三个不同类别的功能组合在一起开发的项目,将围绕功能需求及品牌价值打造重心。中国首个“TOD”概念的城市综合体——港汇广场为案例,从上世纪90年代初期的目标定位,再到2019年外立面结构与主入口的形象升级,阐述了成功打造地标性城市综合体的历程和关键要素组合,也阐明了具有超前意识的重要性。


融资要点:对资产价值进行有效的评估


商业地产与住宅地产有着本质的区别,住宅以开发为业务特性,高杠杆,快周转,提升资金利用效率;商业地产以持有为业务特性,强运营,重资管,获取资产价值提升及现金流。融资作为产业链的首环,需要通过多种融资途径来促成,而这些途径的落地达成则取决于对既有资产价值进行客观有效的评估。


在商业房地产中,就是要通过计算投资回报率、净现金收入等来综合评定一个商业房地产的市场价格,合理推导出一个资产的价值和潜在的收益所在。对于买主来说,需要科学合理的决策;对于评估师来说,评估师的评估结果要与实际成交价一致时,银行才会贷款;对于商业银行来说,要根据物业的经营情况来判断是否对于这个物业贷款。


资产管理:除了经营数字还需要经营印象


专业的资产管理是商业地产的本源,也是资产保值增值的关键。要“了解设计元素、整合关键因素、提升价值要素”。商业运营都需要做好年度租金预算这个系统工程,针对每个不同项目,设计年度目标和经营策略,租金预算要有科学合理的依据。除此,运营支出、租金收入、租约到期比例及平方米数,也是需要通盘测算的经营数字。


“商业运营似乎也有这样一个核心秘诀,除了经营数字还需要经营印象”。而经营印象是通过差异化的经营来打造的,因为在面积、数量、价格等刚性因素进行竞争必然趋于同质化,而在调性个性的打造则可以形成差异化。也唯有差异化,才是商业经营中“以不变应万变”的绝招,才能打造高坪效。


节约即是盈利,物业管理是成本节约之源,要实行物业的精细化管理,根据物业管理支出项目的百分比分析,实施80/20管理方式:要把硬件投入、人工成本控制在合理范围内,调动起人的主观能动性,大幅提升商业地产运作的整体效能。


运营机制:满足消费者期望是核心


如何满足消费者期望是商业地产运营的核心,也是商业地产普遍存在的痛点。那么,商业地产在运营中通过哪些渠道增强消费黏性呢?有以下三点:


第一,“90后”新生代消费群体的崛起对存量商业地产的运营管理提出了新的要求,契合消费需求的迭代升级,把握住主流消费群体,满足消费者各个阶段的期望,才能凸显核心竞争优势。


第二,要注重商圈的功能与空间,对传统的商业地产进行业态与服务改造升级,提供独特的体验模式,优化消费场景体验,增强消费者对商业实体的胶着性。


第三,商业地产要全面“触网”,通过互联网技术,结合客户体验的前端与各种科技设备的后台,例如可结合电子商务平台,利用随时随地都在的零售商,实现线上交互。另外,还可通过社交媒体实现双向交流互动,构建商业地产运营的新模式。


退出机制:持有型物业回报潜力最大


在无风险收益率持续走低的房地产白银时代,持有型物业的优势愈发凸显。通过专项数据测算得出结论:在发达国家,持有型物业零售物业往往能在最好的机会获得最佳的回报,以美国的价值链的横向分析,近五年零售与综合体表现较好,美国REIT近五年平均ROE,零售为15%,中国则为8%,然后依次为综合体、酒店、办公楼、公寓。持有型物业虽然会对投资方的资金实力、运作能力提出考验,更会对包括商业定位、业态布局、品牌配比、环境设计等方面提出严苛的要求,但这正是打造高收益商业地产至关重要的一环。


无论是新增资产的运营还是存量市场的盘活,还是商业不动产的金融证券化,资产收益率是业主和资本方考虑的基本诉求。可通过房地产信托基金扩大资产规模,实现资产增值。对于持有型物业管理来讲,则要从资产重组与综合管理两大维度上进行深耕,对资产组合重新配置,盘活更多核心要素,对综合管理精益求精,挖掘新的价值。

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