本文从商业不动产的定义与分类、估值逻辑以及价值体系三方面展开，从实务的角度为同学们解析了商业不动产资产管理循环。
商业地产的定义与分类
商业地产是以商业为目的、以产生现金流和收益为目的、区别于销售和自用等用途的地产，其特征为投资周期长、初始投资大、资本密集型、高财务杠杆、运营收益型等。相比于销售型物业，商业不动产是初始投资巨大、周转速度慢、追求运营收益和资产增值以及追求跨越市场周期的投资。商业地产投资人，包括传统商业不动产开发商、住宅地产开发商、地产基金、REITs上市公司以及其他类型的投资人，他们的投资目的是穿越商业周期、片区开发及综合商业体投资开发、持有周期内资产增值收益、获取稳定的现金流及分派等。商业地产有办公楼、购物中心、不动产、仓储物流产业园和公寓等不同类型，在现金流稳定性、运营成本、培育期、稳定期出租率、收入来源等方面各不相同。
商业不动产的估值逻辑
商业不动产的投资回报由经营回报和增值回报构成，其估值方法主要有收益法、成本法、市场比较法三种。收益法的核心本质就是把未来收益贴现到今天，把商业地产运营现金流和地产价值联系在一起，是商业地产价值发现的最重要方法。成本法适用于新落成的物业以及没有产生稳定收益的商业地产。市场比较法适用于市场交易频繁的物业类型，但商业地产作为大宗交易在市场上的可比性较差，所以市场比较法一般不适用，或者需要较多调节项。对于能产生稳定收益的商业地产，收益法是最通行的估值方法，成本法和市场比较法是用于与收益法相印证的。如果成本法的估值结果高于收益法的估值结果，那么投资人不应投资该商业地产。
商业不动产的价值体系
商业不动产管理循环包括投资、融资、建设、运营、改造和退出/循环，并详细介绍了每一个环节。投资，涉及新建和收购两种取得资产的方式，张女士介绍了收购方式的选择、收购及退出涉及的税种以及在经济周期内哪个环节进行不动产投资是明智的选择。核心型投资、增值型投资、机会型投资由于价值取向不同，会采取不同激进程度的财务杠杆。融资，涉及资本结构的选择以及不同的融资方式的选择。在不动产的项目孵化期、开发建设期、运营初期、成熟运营期，开发商会采取不同的融资方式。写字楼、零售商业、公寓、物流地产等不同的商业不动产有截然不同的运营模式，运营的复杂程度、现金流的稳定性、毛利率均不同，商业不动产的运营目的是获取稳定现金流。退出的主要方式包括大宗交易和证券化交易，投资人需要不断审视投资目的，判断是继续持有某一商业地产项目还是选择退出。
中国商业地产市场的发展速度明显偏弱。但是随着房主不炒政策落实，销售物业发展放缓，商业地产的发展进程也会加快，尤其是2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，商业地产人的资产证券化春天即将到来。商业地产的价值逻辑、金融属性和销售地产完全不同，也需要更多志同道合的从业者来为中国商业地产的发展共同努力。
