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资产管理视角下的商用不动产项目开发与估值管理

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-07-06 | 541 次浏览 | 分享到:

本文主要围绕三个方面展开讲解:了解资产管理的概念,理解资管与商管、物管的异同,理解以终为始——资产管理动作和资产价值提升的因果关系。


即什么是资产管理、为什么大家都在讨论资产管理和如何管理资产——成为专业资产管理师。资产管理是资产所有人以其收益型资产,委托专业机构进行管理,以实现其所期望的保值、增值、收益、变现等目标的行为。资产持有人最关注资产价值,影响资产价值的因素包括资产本身的直接价值和资产管理的附加价值,根据资产价值评估公式:V=NOI/R(营业净收入/资本化率),资产管理关注的是未来资本市场对商业物业的估值,是基于资产未来的盈利能力,而不是建造资产已经付出的成本。


从当前的国际注册商业地产投资师(CCIM)和国际资产管理协会(IREM)二大体系,以及IREM授权的“国际注册资产管理师(CPM)”执业认证资质,来审视国际通用的资产价值评估方法——市场比较法、成本法(重置完全价值法)和收益法。市场比较法和成本法在国内、国际都较为普遍使用,收益法目前也越来越被国内资产评估机构所接受、采用。而作为评估师,代表买方和卖方的不同,对同一项目的评估值可以不同。由此,可以理解国内资产交易中,为什么某些资产持有人评估自己的资产包时,考量的是建安成本已经超过500亿,而交易对手只愿意按照收益能力,评估该资产包并出价不到300亿!


对资产进行管理,也要了解资产管理的核心——资产价值的创造、保持和提升三个过程。在创造过程中,要注意资产从前端到后端的规划,因为规划过程中的一个动作、决策在很大程度上就决定了资产的价值。比如在投资人取得一个地块进行规划时,需要注意地块周边的河流、道路环境,周边环境的不同就会影响整个地块的整体规划。还需要注意不同区域间的建设对于现金流的影响,最佳的方案是先开发的部分所带来的现金流可以支持下一个要开发的部分。还有一点需要注意的是体量问题,其决定了构建的建筑物的类型,建筑物资产类型的不同以及排列又会影响到最终的价值。对于资产的保持过程,需要注意NOI的概念以及公用事业费用、维护费用、行政费用的支出。关于资产的提升阶段,有以下几种分类:建筑的改造、设备的改造等。同时,江涛老师也提醒同学们在国际交流中,需要注意BM(Building Management)、PM(Property Management)、FM(Facility Management)、AM(Assets Management)的区别。BM指的是建筑管理,是对建筑物本身的管理,PM指的是物业管理,在国内我们习惯称其为商业管理或者资产管理,但是在欧美和日本、新加坡等同行,则习惯称其为物业管理。FM指设施管理,在商业不动产资产管理中的设施设备管理更偏重于物理的楼宇、机电、空调和电梯等这样的资产,BM和FM的区别在于在BM中我们可能会关注某种设备的种类,而在FM中我们还要关注设备的运行状态是否良好,是否符合资产管理的要求等。AM是指资产管理,在这个角度下,我们更关注资产对于未来产生营业收入或者对NOI的影响。


关于资产管理与资产价值的因果关系的探究,江涛老师认为资产管理与资产价值的关系是密不可分的,提出“以终为始”的观点。以著名演员成龙的一则商业广告为例,阐明了资产管理如何影响资产的价值,只有更好地管理资产,资产的价值才会实现增长。只有把资产管理规划、NOI实现、可持续发展都作为资产建设最初考虑的因素,才能实现资产价值的增值。在商业地产的生命周期中,开发需要三年,开业需要三年,最后的四十、五十年全部为艰韧经营的时期,在漫长的经营时期,投资者需要投入数倍于期初开发成本的运营成本,而要降低运营成本,应当在开发之初就要进行合理的规划与布局,才能对后数十年的运营成本进行控制。因此需要让决策层重视“前置”,使运营期的人员更多的参与到前期的规划中。日本在资产管理上已经形成较为成熟的经验,如在购物中心的管理上设施长作为主要管理人员、重视对商业规划与设计的投入、形成了城市资产和百年存续的资产管理理念等。

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