不动产资产管理的核心应是“价值管理”

四、价值管理导向的新思路

（一）轻资产运营

国内的不动产发展已经进入了专业化阶段，并有部分在谋求进入资本化阶段，轻资产模式是其重要特征。目前，商业不动产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式：以运营商为核心的“万达模式”、以投资机构为核心的“铁狮门模式”和集运营与投资为一体的“凯德模式”。

下述主要针对商业不动产，实际上凯德模式中也包括了住宅物业。在国内也有开发商推出了众筹项目，然而更多是一种试水。

轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业不动产商可以更多运用金融工具，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，在这个过程中必须注意做好风险和价值的管理。

（二）资产证券化

REITs模式。住房租赁类REITs产品已经有成功发行的案例，这让投资回报率极低的长租公寓行业看到了新的出路。持有项目的完整产权、稳定的现金流、租金增长和物业增值、政策支持，都是成功上市缺一不可的因素。在REITs成功后，大量复制的路径有几条，一是大量收购不动产，用发行基金的形式作为杠杆；二是与拥有自持地块的开发商合作，做产品规划并把项目推出上市；三是与政府的人才公寓、大学生公寓进行合作。

ABS模式。首单长租公寓行业ABS产品也于2017年成功发行，给以轻资产运营为主的公寓行业打开了新的融资渠道。以未来若干年的租赁经营收入为底层基础资产，由发行方提供信托贷款给底层融资人，再将信托受益权转让给资产支持专项计划。

CMBS模式。相比于类REITs，CMBS模式不涉及资产所有权变更，是一种债务型融资，原始权益人通过抵押物业资产获得资金，并在到期偿还贷款后解除抵押，原始权益人保留物业资产的所有权，充分享受抵押期间地产增值的红利。从国内目前CMBS的实践来看，由于银行业受制于资本消耗和期限错配压力，经营性抵押贷款放款意愿减弱。CMBS可从融资成本、额度、资金用途等方面进行优化，将有助于形成对经营性抵押贷款的补充。

虽然不动产证券化有了起步，但是目前国内过高的物业价格造成过高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，难以覆盖同期银行贷款利率。那么，证券化的前提必须是实现较低的成本和较高的收益，对于项目的选择、价值评估、运营能力等各方面提出了很高的要求，这也是为什么目前成功案例寥寥。

（三）区块链技术

区块链技术有高效、可信等独特优势，将其与众筹、资产证券化等思路结合，或许能够创造新的资产管理模式。随着房价的高位运行，不动产投资的门槛也越来越高，如果将一套二手房的产权以实名合同的形式登记在区块链上，形成数字资产，提供不可篡改的连续交易支持，那么就可以实现帮助用户灵活配置资产。市场上已经出现了这样的操作方式：对房屋收益权进行拆分，设置低门槛的起投标准，帮助投资人逐步购房，降低买房难度和存款周期，也帮助有房者变现部分固定资产，达到以房养人的目的，让双方共享房产增值带来的收益和租金分红。

五、价值管理没有终点

不论是传统的不动产租售和运营，还是新兴的轻资产运营、资产证券化等手段，价值管理都贯穿于资产管理的全生命周期，不断地解决资产定价、风险管理、交易管理和现金流等问题，并在各环节充分的挖掘价值、发现价值和测量价值，最终实现价值。价值管理是专业性、综合性的工作，如何站在更高、更远的视角为投资者服务，是所有参与方都要深谋远虑的基本问题。