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资管视角下的一些不动产运营指标

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-06-28 | 7947 次浏览 | 分享到:

对于资管人来说运营过程的许多指标都是需要加以关注的,甚至很多时候关注这些运营指标的频次还会更高。那么,松萝资产把经常会看的一些运营指标整理一下分享给大家吧。


收支情况


01、营业总收入(GOI,Gross Operating Income)


一项物业在一定时间内经营所产生的各类收入的总额,包括租金、物业费、多经收入等所有与项目经营相关的收入(备注:运营角度一般考虑含税口径)。


02、租金总收入(GRI,Gross Rental Income)


物业进行租赁经营所产生的实际租金收入的总额。实际应用中根据企业管理要求会考虑使用权责口径,即:租金总收入(GRI)=平均有效租金单价 x 可租赁面积 x 出租率。


03、管理费(Management Fee)


运营团队或物业公司为物业使用人提供管理服务所产生的收入的总额,通常指物业费。


04、杂项收入(Miscellaneous Revenue)


也叫多种经营收入或其他经营收入,指除租金和管理费以外的其他收入,如:广告位收入、临时场地收入等。


05、营业费用(OPE,Operating Expense)


为了项目经营所发生的各类费用的总额,包括:人工、能耗、维修维护、营销推广、保险、税等。


06、资本性支出(Capex,Capital Expenditure)


项目经营过程中发生的一些特定的支出,其效益会涉及两个或两个以上会计年度,如:固定资产采购、工程改造等。


07、租金净收入(NRI,Net Rental Income)


扣除运营费用后的实际租金收入净额,即:租金净收入(NRI)=租金总收入(GRI) - 营业费用(OPE)。


08、净营业收入(NOI,Net Operating Income)


剔除了与项目运营无关的收入及费用之后的净收入。可理解为项目的营业利润,净营业收入(NOI)=营业总收入(GOI)-营业费用(OPE)。


收益率与利润率


01、经营收益率(NOI Yield)


每单位投资成本所产生的净营业收入,用于衡量某一特定时期的项目的经营收益能力。即:经营收益率(NOI Yield)=净营业收入(NOI)/投资成本(C)。


02、EBITDA回报率(EBITDA Yield)


每单位投资成本所产生的EBITDA,用于衡量公司在某一特定时期的业绩回报水平。即:EBITDA回报率(EBITDA Yield)=息税折摊前利润(EBITDA)/投资成本(C)。


03、物业收益率(NPI Yield)


每单位投资成本所产生的物业净收入,用于衡量所投资的物业在某一特定时期的收益能力。即:物业收益率(NPI Yield)=物业净收入(NPI)/投资成本(C)。


04、租金收益率(Rent Yield)


每单位投资成本所产生的租金收入,用于衡量某一特定时期项目的租金收益水平。即:租金收益率(NOI Yield)=租金收入(Rent)/投资成本(C)。租金收益率根据所考虑的租金口径不同,可以是总租金收益率(Gross Yield)或者净租金收益率(Net Yield)。


05、经营利润率(NOI Margin)


项目在一定时期的净营业收入占这一时期营业收入总额的比重,即:经营利润率(NOI Margin)=净营业收入(NOI) / 营业总收入(GOI)。


06、EBITDA利润率(EBITDA Margin)


企业一定时期的息税折摊前利润占这一时期的营业收入总额的比重,即:EBITDA利润率(EBITDA Margin)=息税折摊前利润(EBITDA) / 营业总收入(GOI)。


07、净利润率(Net Margin)


经营所得的净利润占营业总收入的百分比,是指扣除所有成本、费用和企业所得税后的利润率。即:净利润率(Net Margin)=净利润(R) / 营业总收入(GOI)。


预算达成


01、预算达成率(Actual to Budget)


一定时期的某项指标的实际完成额相比于预算目标额的百分比,即:预算达成率=实际完成额 / 预算目标额。由于预算一般按年进行考核,因此预算达成率有月度达成率和累计达成率的概念,累计预算达成率=年累计实际完成额 / 年度预算目标额。此外,运营过程中,进行预算达成率评价的指标一般包括各项收入和费用,如:租金预算达成率、费用预算使用率等,也有应用于出租面积、商户销售额、客流等业务指标上。


02、预算完成差异(Variance Over Budget)


一定时期的某项指标的实际完成额与预算目标额的差额,即:预算完成差异=实际完成额 - 预算目标额。预算完成差异一般与预算达成率同时使用,同样可应用于各项收支指标或业务指标上。


租金价格


01、有效租金(Effective Rent)


摊销了租约中的各种折扣、优惠因素后的实际租金,也叫租金净价或有效净租金(NER,Net Effective Rent)。通常运营上说的有效租金是指有效租金单价,即:有效租金(NER)=合同总租金 / 租赁面积 / 租期。


02、表面租金(Face Rent)


租约上签署的租金单价,也叫租金面价。表面租金通常的计算单位是月单价(Monthly Unit Rent或Monthly Rate)或日单价(Daily Unit Rent或Daily Rate)。

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