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浅析商用不动产的资产管理体系

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-06-27 | 1327 次浏览 | 分享到:

01、什么是商用不动产的资产管理


当我们把金融资产管理的概念在商用不动产领域进行延展和套用时,会发现我们的管理的资产从股票债券变成了商用不动产的资产或资产包,而资产管理的目标依然是实现资产或资产包的保值增值。


所以商用不动产的资产管理的核心是资产价值。


而提升资产或资产包价值的工具和途径有很多,包括不限于:


·对原有资产的运营进行提升


·对原有资产进行改造


·对原有资产进行重新定位和开发


·买入低价资产再高价售出


·对资产包进行拆分或重组等等


需要特别说明的是,以上都是一些思路和手段,但他们并不能代表资产管理的全部。毕竟资产管理还需要完整的投资策略、投资组合、风险控制、金融工具、退出策略等进行支持,并且在过程中还会用到其他灵活有效的策略进行完善(甚至可能涉及到股票市场上的IPO、定向增发等)。


所以资产管理本身是一整个逻辑体系和方法论,而不是基于某一特定载体或技巧。


02、商用不动产资产管理的五个维度


现在我们回过头审视目前市场上“资产管理”的参与者,就可以很容易的把他们分成如下五个维度:


层面一:物业管理及服务


物业管理是资产管理中最基础的部分,管理的是物业本身的健康度,主要工作内容包括:机电设备正常的运行/保养/维护/检修、保安保洁、建筑及其附属设施的维修保养等工作。绝大部分服务商是物业管理公司。


层面二:物业运营及服务


常见的包括写字楼的招租、商业招商、酒店运营三个大的种类,此外可能还会包括车位等其他特殊空间的运营管理等。其中可能涉及的服务商大多是商业管理/运营公司以及相关的服务商(如代理行、活动策划公司等)。实际上,运营只是提供了经营收入,而这部分收入并不一定真正使得资产保值增值。这个问题将在后续的篇章展开讨论。


层面三:地产商/投资商/开发商/业主


这类角色是创造或拥有这些资产的机构。这里面的角色比较多样,有政府、机构、企业甚至是个人,有实体企业也有基金、保险,甚至有些属于特殊目的公司SPV。他们的共同点就是作为资产的所有者持有资产(俗称产权人或产权单位)。真正的资产管理逻辑是站在他们这样的业主角色上去考虑问题:资产如何保值增值?如何调整经营布局?资产是否需要重新定位/改造?资产如何恰当的作为融资工具发挥作用?处于这一阶段的业主往往受限于持有的是单一项目资产,其策略和角度具有一定的局限性。


层面四:持有大量资产的巨头


当业主持有大量的资产(比如在中国境内超过5个商场/酒店/写字楼物业)时,资产管理将进入另一个层面,也就是如何管理一个资产包/资产组合的策略性问题。比如应该在哪些城市和地区投资什么样的物业(区域性的上升周期)?应该卖掉哪些城市的什么样的物业(区域性的高价区间)?哪些物业是无论如何都不能卖的(核心资产)?要不要创立自己的商管公司和品牌(创立轻资产平台并输出管理)?手里的资产可以重新拆分/重组为更有价值的资产组合吗?资产如何对接金融资本工具?本质上,这个阶段的资产管理追求的是在极大规模上的趋势投资和套利,是只有少数人才能参与的游戏。


层面五:资本资产通吃的大鳄


可能这个层面上的机构/公司全球就是那么几个,比如blackstone之类的。他们已经超脱了国界、放眼全球的各类资产,并且游刃有余的利用各种金融和资本工具进行投资和套利。这里面可能会涉及复杂的金融衍生品、不同货币计价的资产组合和策略/汇率工具、不同交易所/市场的利差和套利,包括极为特殊环境下不管是主动还是被动的“稳赢”策略和执行力。


真正的资产管理其实是从第三层开始,并上行到第五层。目前国内对于资管的认知大多停留在层面三,极少数开始涉及层面四的内容。大概是终于有些巨头开始考虑层面四的一些问题并在运营管理/轻资产方面作出了一些探索性的尝试,使得很多运营商欢欣鼓舞。


但现实中比较大的问题是,不管是层面三还是层面四的业主往往都缺乏一套把所有问题融为一炉牵一发而动全局的整体策略和方法论,各个问题/课题之间缺乏联系,看着热闹处处邀功但是各自为战,在整体战略方面沦为一盘散沙。


当然,如果能站在更高维度上往下看,往往很多困难是可以迎刃而解的。但并不意味着高维度的东西一定就好,一定要学。资产管理最重要的是很多手法和技术都是有前提和边界条件的,有些东西没办法抄作业。所谓“学我者生,类我者死”,大抵就是这个意思。


03、商用不动产资产管理的核心能力


设想一下,如果你的资产包里面包括天南海北甚至遍布五大洲的各种不同类的资产,每个都具有不同的历史沿革和外部环境,也存在不同程度的机会和风险。是不是有点焦头烂额没有头绪?该怎么办?


不动产的资产管理,更像是一场《大富翁》游戏。开局你有几个能赚钱的筹码,在一步步的管理运营过程中,借用一定的金融工具,慢慢调整手里的筹码,让它们产生更多的现金收益,或者跟其他持有人换更多的筹码。兢兢业业的规避风险,熬过低谷,扛到春天。这就要求做资产管理特别是资产管理的决策人需要具备以下能力。


首先,资产管理工作要具有资本高度,或者说一种平衡收益和风险的能力。每一个资产本身的运营现金流、估值都是不断变化的,甚至处于不同的生命周期。资产管理工作的本质是保证自己篮子里的资产都处于良好的状态,并适时进行调整和配置。保证基本的健康的现金流是资产管理工作的核心中的核心(重要的话要说第一遍)。

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