不动产是许多大型企业最重要的资产之一，一般有以下五种方式：出售、调整出租策略、完善权属、改变不动产用途、不动产证券化。其中，不动产证券化有利于企业快速筹集资金，分散投资风险，同时通过专业化运营，也有利于提高不动产的盈利水平。
不动产是许多大型企业最重要的资产之一，一般有以下五种方式：出售、调整出租策略、完善权属、改变不动产用途、不动产证券化。其中，不动产证券化有利于企业快速筹集资金，分散投资风险，同时通过专业化运营，也有利于提高不动产的盈利水平。
一、资产证券化，REITs 或是房地产证券化它们中间的区别到底有哪些？
某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产管理运营方式。
国内操作模式：
金融机构信贷资产证券化（信贷 ABS）
非金融企业专项资产证券化（企业 ABS )
非金融企业资产支持票据（ABN）
保险资产管理公司资产支持计划
将房地产投资直接转变成有价证券形式。
过户型类 REITs（ABS、ABN）
抵押型 CMBS、CMBN
其他地产证券化
房地产证券化的重要手段 , 一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金目前我国没有相关产品。
二、关于法规
基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制
但通过专项计划相关安排，在原始权益人向专项计划转移基础资产时能够解除相关担保负担和其他权利限制的除外
负面清单管理：
①因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权
②待开发或在建占比超过 10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。
三、从财务指标上讲有以下三个指标
①净现金流（Net Cash Flow, 简称 NCF）
物业价值 = 净现金流 / 资本化率
②贷款价值率（Loan-To-Value Ratio, 简称 LTV）
贷款价值率 = 贷款额度 / 物业价值
数值：70%/100%
③偿债覆盖倍数（Debt-to-Service Coverage Ration, 简称 DSCR）
偿债覆盖倍数 = 净现金流 / 当期贷款还本付息总额
数值：1.3 倍以上
四、基础资产有哪些类别
下图是从现金流的强弱程度以及通用性的程度来划分的物业区间
其中办公楼、购物中心、社区商业、科研用楼、仓储物流、数据中心等为通用性相对较好的物业，现金流也比较适中的物业类型是资产证券化发行的主流产品。
五、基础资产重组的方式
在做资产证券化的过程当中，需要构建一个基础资产的过程，构建 SPV 持有特定资产的结构就是基础资产重组的过程，SPV 通常为项目公司，且无其他业务以及业务无关的对外负债。
此外，关于现金流完善和增信方面，一般可以通过以下方法完善现金流：
①补签租约
②租约调整，将物业管理费、服务费等调整为租赁收入
③差额补足
六、CMBS 与类 REITs 交易结构上的区别
CMBS 交易结构：
通过母公司或者其他过桥资金提供方形成信托计划向地产企业（借款人）发放信托贷款，地产企业获得资金并向信托计划抵押地产。过桥资金提供方则成为信托计划的受益人。CMBS 的基础资产由此形成，也即基础资产为过桥资金方让与给 SPV 的信托收益权。资产支持专项计划通过支付对价给过桥资金方取得信托收益权，间接获取物业的未来收益。
类 REITs 交易结构：
契约型 REIT 一般由地产开发商在信托框架下设立，受托人在信托条款下为 REIT 份额持有人的利益负责对 REIT 的资产进行托管，并与第三方签订协议，指定 REIT 管理人。REIT 管理人对 REIT 的资产进行管理以确保 REIT 资产的经济利益最大化。REIT 管理人一般是开发商的子公司，与公司型 REIT 不同，契约型 REIT 并非独立法人。
