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不动产资管不可能这么简单!

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-05-19 | 933 次浏览 | 分享到:

中国的不动产现在进入了一个“资管时代” ,资产管理的重要地位呼之欲出。 房地产企业,都有大量的存量资产,包括零售、办公、酒店、文旅、养老、长租公寓、工业和物流及产业园区等,这些建筑物都需要良好的资产管理包括物业管理和设施管理。

由增量时代向存量时代转换,开发商从单一的传统开发贷的产销模式,向具备金融视角的以资产价值最大化的资产管理模式转变。未来谁有资产管理能力,投资人会跟着谁走,有优势的资金会跟着谁走。


一、“投融管退”缺一不可


“不动产资产管理”这一概念进入中国已20多年了,其实早从“买买买”的投资方式转向了合理地“投投投”,商业、住宅、工厂一系列组合投资才能风险最小化,收益最大化。


从过去买地段,到现在买核心物业,从关心地理位置到关心资产的运营质量、环保质量、资产管理水平。由单一的住宅开发和销售的模式,逐步进入到不动产资产管理主导的时代。


另外值得注意的是,监管机构对地产行业的管理也越来越像金融行业。


1、把房企和金融机构一样进行分类管理,比如房企的三道红线和银行的五档分类;


2、有严格的行业管控,对地产的负债率与结构,如同对金融行业的资本充足率及地产相关贷款的总额限制;


3、管控的颗粒度与方式:对主流房企像对金融机构一样,有年度控制目标,并且细化到月度管理和窗口指导,监管的颗粒度也越来越细。


在不动产资产管理领域,有的公司已经早跑了几年。但是大部分公司还在同一条起跑线上。


真正的房地产资产管理,其实在“投融管退”四大主要环节中扮演一个非常重要的角色 ,涵盖了从项目收购到最终退出的一系列服务。


①、投资阶段,资产管理者需要协助资产拥有人或投资者预测及判断项目的应有价值以及预估和规避投资周期可能出现的风险;


②、融资阶段,考虑及建议最佳融资方案、避免不合理的利息支出、还贷条款的设置等;


③、营运阶段,建议精准预算和完善营运策略,考虑如何进行招商推广及租赁管理、合理使用营运成本,并做出适时的资产保值及增值的资本化工作,令收益最大化 ;


④、退出环节,不时思考处置资产的方法、择机退出。


中国商业地产行业经过30多年的发展,已经从高速成长阶段进入了稳定增长阶段,从政策红利、土地红利阶段走向了管理红利阶段,粗放式的发展模式将难以为继。


南国置业深谙此道,确立了以“商业地产开发与运营+财务投资”为核心,以“地产金融业务和产业地产”为驱动的“两核两驱”战略发展模式,围绕”5+N”进行战略布局,实现了对京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江中游、成渝等城市群的覆盖。


二、握住资管,行稳致远


存量时代,行业的金融属性和资产管理属性逐步释放,通过持有物业资产持续产生稳定现金流的资管能力正成为商业地产公司竞争的关键。


目前在整个房地产的投融资结构中,房地产基金的占比偏低,相比于欧美发达国家来说,中国尚处于起步阶段。


从房地产行业融资现状来看,债权类融资正在被限制进入地产行业,而对于股权类融资则没有太大限制。股权类融资未来规模会逐渐增加,房地产投资也会由中短期投资向中长期投资转变。但进入股权时代市场也同样面临挑战,包括两个方面:第一是房地产行业的调控政策,第二是金融口的监管。


远洋资本有限公司执行董事、不动产资管团队负责人曾文平出席第五届地新引力峰会会议并做了《不动产资管的价值提升逻辑》主题演讲。他表示,资管是不动产的灵魂,在不动产进入存量更新之际,谁把握住资管,谁就能行稳致远


他总结了资管的四点作用:第一,具备高超的资管能力,是进行不动产投资的底气;第二,建设高效的资管团队,是不动产投资可持续的保障;第三,投资决策阶段,要从资管的角度对项目的可行性提供决策依据;第四,投后管理阶段,充分发挥资管水平,达成项目增值目标。


他提出,不动产资管的价值提升逻辑主要是价值性逻辑、区域共成长,而价值性逻辑分为价值修复和增值提升。价值修复有三个维度,即运营维度的调整、业态的调整、物业改造。


曾文平认为,不动产资管的落地有两种组织模式,一种是项目管理团队、自建团队,外包资管。自建团队,操盘责任心和执行力比较强,外包和项目拓展进行匹配的灵活度高,可以有效利用行业中的优势资源。


曾文平称,不动产资管的发展趋势主要表现在专业化、独立化、规模化。专业化指不同的经营业态,不同的管理阶段,都需要有相应的专业管理团队。独立化指的是资管不仅仅是投资的延伸,还可以具备单独价值,不仅是投后管理部门,还可以发展独立的子公司。规模化是当资管到了一定的层级之后一定会扩大规模建立品牌,创造价值,回馈投资人。


三、中小房企资管之路进行时


很多中小房地产企业由于规模小、资金实力不够;同时,缺乏优质资产的沉淀或沉淀的优质资产量不够,但迟早要参与进来的。伴随去年“三道红线”和今年年初的贷款集中度管理制度的推出,后续在财务杠杆规模受限的情况下,将推动联合开发、小股操盘、代建等轻资产模式的项目拓展。


a、修炼思维,培养意识


中小房企在快速做大规模的同时要为未来做准备。房地产行业作为资源驱动、资金密集的类金融行业,本身就具有金融的属性。很多中小房企由于规模小、资源有限、外加区域政策等因素的限制,高管团队的金融思维有所欠缺。因此,高管团队金融知识的学习和金融思维的建立刻不容缓。

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