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房地产下半场 走向存量不动产资管时代

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-05-06 | 564 次浏览 | 分享到:


      房地产行业正处在十年未有之大变局。三条红线、集中供地、限购、限贷,一系列调控组合拳,使得原本粗放式、杠杆式的经营逻辑被彻底颠覆,行业全面转向效益至上的发展新周期。


      配合国家大战略的思路,未来地产行业会在符合调控的轨道下健康稳步前行,周期性波动会趋缓,并呈现出区域分化、城市分化和房企分化的特点。


      行业发展逻辑的重构,加速资本向垂直细分领域找寻“新的利益增长点”,以不动产投资为代表的优质赛道,受到越来越多企业的青睐。


      从业务特点看,不动产投资收益稳健、现金流稳定,同时还可以有效平滑资产投资风险。从市场前景看,中国已从增量时代步入存量资产时代,国内适合作为不动产投资标的的优质资产,规模达到万亿级。中债研发中心发布的报告显示,2020年,国内资产证券化产品发行规模达2.87万亿元,存量规模突破5万亿元,具备广阔发展空间。


      中国房地产市场的下半场,正快步迈向存量不动产资管时代。


      如果是一个重资产公司,资管模式相对来讲比较简单。发力点在于资产如何配置,比如在一二三线城市分别配置了多少资产。从现金流的视角来看,二三线城市回报率高。可以用高回报率的资产创造的NOI去覆盖一线城市回报率低的资产融资时产生的利息。当然,一线城市的增长率会比三四线城市会更高一些,追求当期现金流平衡和远期增长之前的平衡,就需要有一定的资产配置策略。


      在这里定义的资产,是物理资产,所以纯轻资产的商业管理公司,资产运营大于资产管理,资产管理应该是业主方的事情。轻资产公司运营压力更大,因为业主诉求有差异、资产禀赋也有差异,运营公司需要有不同的运营套路去解决各种不同的问题。


      然后就是轻重资产结合。轻重结合简单的说就是,资产部分权益属于自己,另一部分权益是别人的,无论是JV、基金还是类REITs等资产证券化安排,把资产经营到最好毫无疑问是一句颠扑不破的真理。但自己的股东和外部投资人之间利益并不必然完全重合,比如基金资产,基金到期时,能给到投资人一个相对最大化的利益,相比于资产的全生命周期的利益价值最大化,有时候就需要妥协和取舍。如何找到内部和外部投资人之间的最大公约数、最大化共同利益。

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