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数字化转型对商办地产资产管理的重要性

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-05-06 | 1164 次浏览 | 分享到:


  1、什么是商业地产资产管理


  两个对商办地产资产管理的定义,第一,商办地产的资产管理是指采用系统性的策略对以商业办公为主要业态的不动产资产组合在其全生命周期中,对其进行管理、运营和处置,以达到保值、增值等投资收益目的。


  第二,商办地产的资产管理是一个系统性过程,在综合考虑收入、成本、风险和资产表现下,以经营效益最优化及投资回报最大化的方式投资、开发、运营、维护、升级和处置其管辖下的资产。


  2、目前房地产行业背景


  长期以来,当人们谈起中国的房地产时,还是指代以住宅为主要形式的商品住宅开发及销售行业。据统计,在中国排名前30的开发商其基础业务形态全部是以住宅开发及销售为核心业务的。在这样的模式下,更关注融资成本、土地储备和快周转模式。当然,在早期市场中也有部分港资背景的房地产企业以持有为主要手段运营商业地产的案例,这也为之后的商业地产资产管理奠定了一定的人才基础。


  2010年后,中国大陆一线城市的核心商业地产逐渐进入了以“销售型物业”转换为“持有型物业”的换挡期,当年保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》也为险资投资不动产开闸。直至今日,在过去接近10年的时间中,中国商业地产仍处于新旧“玩法”你方唱罢我上场的过程中,期间有政策导向的因素、有房地产作为资金密集型行业和融资渠道有限博弈的结果、也有传统开发商快周转打法的惯性。


  在2019年7月30日刚结束的中共中央政治局会议中,再次明确了“房住不炒”及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这是一个明确的信号,房地产以“销售”和“短期高利润”的时代终将进入尾声,而收益型物业以“持有”和“长期稳定收益率”将拥有更大的市场空间。


  3、地产行业资产管理未来的发展趋势


  在“增量开发”到“存量运营”的转换过程中,经营性物业将更加具备投资属性及持有价值。预计,在政策方针影响下,未来经营性或持有型不动产将对运营专业化、资产管理集约化等有更高的要求,具体体现在对资产的全生命周期管理上面。


  在商业地产的细分领域,例如商业办公不动产,将作为一种长期稳定的收益型资产类别而继续活跃于充满具备专业能力的买卖双方市场。不可否认的是,多业权的商办楼宇还会在局部市场中有持续供应和存量交易,但以“核心(Core)”和“核心+(Core Plus)”为不动产资产等级的办公物业将只会以单一业权的形式存在于市场中。


  作为资产类别,无论业主为小型的家族办公室、大型的保险集团或者养老基金,收益型不动产自然需要专业的资产管理团队。在商业地产行业发达的国家,资产管理人往往不是以固定费用而计费的,而是针对其管理业绩和资产价值而动态计费。


  4、数字化转型对资产管理的改变


  在数字化没有介入业务行为时,收入、成本、风险和效率都是在人的界面上进行协作的,资产管理方也往往将日常的运营工作极大程度上地依赖于运营经理(包括招商招租、日常租务等职能)和物业经理(包括物业服务、楼宇维护及设施设备维护等职能)的专业能力。


  从结果上来看,一个优质的资产管理人常常是因为选取了优秀的运营和物业经理而实现目标与成就。而新的技术的应用将有效地降低对人本身的依赖,而将关注焦点客观且有效地传递至全局运营管理中的所有人。


  5、房地产企业以数据为核心的重要性


  以数据为核心的系统能够让资产管理经理、运营经理和物业经理通过运用数据更接近辖下在管资产和业务洞察。在传统运营过程中,资产管理经理需要通过广泛市场数据去预测租金收入、资本投入成本(Capital Expenditure)、运营成本(Operational Expenditure)。


  在科技助力下,让资产管理负责人在世界任何地方和任何时间能够透过软件和硬件的数据获取和归集整合,实时地知悉即时性楼宇运营及楼宇设施设备数据。这让楼宇资管方能够更好地去制定相应的目标和任务,并即时和实时地分配至所对应的运营和物业经理手上。


  同时,以数据为核心的系统能够真正地提高运营效率。而效率则代表了在管面积的可扩展空间,资管经理可通过一套系统纵向地跨地域、跨业态去增加在管面积,而得到的是可高自配置和定制化的同一标准运营业绩成绩单。另外,数字化系统也能够更好地建立各地资产在运营过程当中标准运营流程,例如租户的迁入及迁出流程等。


  取决于数字化和智能化的深度,单一楼宇可潜在提升的净经营性收入(NOI)在15%-40%,更值得注意的是,广泛市场对数字化的认识不充分,将在运营效率上为勇于采用数字化方案的资产管理方带来明显的比较优势。


  6、数字化在商业地产资产管理的应用


  数字化在商业地产资产管理中的应用不仅体现在数字化运营的维度,更体现在对未来收益的预测和风险的评估上面。


  目前,市面上大部分垂直SaaS(Software as a Service,软件即服务)提供商还是更多地聚焦在工具型赋能,导致在数字化应用上面更多地为“伪数字化”,实际为“信息化流程”。


  真正的数字化应该体现在为使用者提供基于数据而产生的业务洞见上面,以便资产管理方能够以更加敏捷的方式管理辖下资产。作为在收益法下对资产定价的关键指标,资本化率是调剂对净经营性收入未来稳定性的风险调节器。往往在大宗交易的过程中,风险的调整点包括运营团队的能力、物业及设施设备的情况还有就是租户的质量及稳定性。而针对租户的质量及稳定性,我们通常称之为“租户组合的质量”。

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