申请试用
登录

开发商转型资管面临的问题和需要具备的能力

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-05-06 | 416 次浏览 | 分享到:

      在地产行业去杠杆政策的重点推行下,不少开发商为减少有息负债规模纷纷进行转型,探索轻资产模式,转向资管公司。与此同时,开发商转型不动产资管面临的问题也开始呈现:


      一、从简单粗放的开发销售向精细化持有运营转型,住宅地产开始转向商业、酒店、产业类,导致水土不服。


      二、租金回报率偏低,持有运营的回报率远低于传统开发建设模式,投资收益压力很大。


      三、沉淀资金越来越大,开发商试图通过部分销售回笼资产,除开项目的开发和持有成本,这种情况很难持续下去。


      不动产资管人要具备的四大复合能力


      资管人是撬动不动产资管的重要支点,需要资管人具备以下四大复合能力:


      第一,运营管理能力:满足实体资产有序地运转,同时实现高租金收益,不管是运营还是资管,目标都是让资产创造更大的价值。


      第二,提升资产能力:以业主的目标为第一位,必须从投资者、老板的视角切入,管理提升好资产。


      第三,财务测算能力:资产的管理是理性的,有准确的投入期和回报期的测算,需要对投资人负责。


      第四,物业工程能力:从投融建管退的视角看,物业的管理影响到未来的估值,估值直接影响业主收益目标的达成。


      市场亟待解决的四大问题


      房企转型不动产资管目前仍处于行业发展前期,但市场实践中已开始呈现部分问题:


      1、市场结构不合理,分布不均,内容同质。例如商业地产中,每年国内约有上百家新开业商场,体量巨大,一线城市人口占商场总面积占比已超过1%(国际惯例不超过1%),说明我国商业地产呈现严重的分布不均衡现象,应该重新定义,准确定位。


      2、市场信息不透明。获取市场信息基本靠打听,没有公开的市场数据,需要建立品牌库资源,在产业物业上导入正确的产业资源。


      3、资产租金收益低。2020年购物中心销售额超过40亿元的只有18家,占比不到7%,购物中心只有20%的餐饮是盈利状态,租户赚不到钱,开发商也不可能赚到钱。因此行业的租金坪效比可能需要重新审视,找到新的方向,创造流量,转化交易。


      4、资金盘活变现难。大多数开发商都在试图出售资产,缓解现金流压力,当资产管理作为内客驱动,由资产收益产生源源不断的现金流之后,需要对其价格做出改变。而资产管理人则需要向外主动对接资本,实现资产价值变现。


      资产管理是未来的趋势,如果将资产管理的资产范围定义在“不动产”,那么不动产除了包括传统的商业、办公、酒店等资产,还应将产业类资产涵盖其中。


      产业类资产的价值在于产业本身的发展,产业发展需要国家的战略方向引导。在科技进步的推动下,我们需要立足未来,沉下心来研究产业,研究不同的细分领域。新材料、新产品、新科技都对工艺、精度、技术、市场环境和产业提出了更高要求,所以只有加入了人工智能、绿色科技、产城融合这样的思路,并且持续用资管的理念,运营管理新一代的产业类不动产,这样才能符合当下市场对于不动产资产管理人的要求。

洞察数字化趋势
立即咨询

聚焦不动产产业态势