从联合办公到地摊经济，商办地产究竟在玩什么游戏？

城市房价的核心因素，是信贷资源的扩张。信贷资源扩张的背后，是国家级建设动员力量。而房地产的疯狂上涨，则是因为信贷背后的货币锚，指向了房地产。一旦货币锚与房地产脱钩，房价暴涨的背后动力就不复存在。这个时候，中国地产才开始正式进入存量资产时代的良性循环，通过运营，而不是资本杠杆，来满足利润与现金流。

在中国古代的金文中，“道”字，是从空中视角，俯视一个人在道路中间的状态。这里蕴含两层意思，一是人与位置的关系，另一个是人与时间的关系。相反，在金文“德”字中，则是以地面上的人作为第一视角，用眼睛看前方的道路。视角不同，决定了两种截然不同的路线。我们一般把房地产分为两种视角。居住（使用）视角，投资（金融）视角。

绝大部分的商业地产，包括产业办公，园区，由于商业模式只有简单的业主与租客的承租关系，居住（使用）属性，成为衡量商办地产成功与否的唯一尺度。2016 年起，联合办公开始逐渐进入公众视野，地产界开始了对联合办公的疯狂解读。最常见的解读方式，都停留在居住（使用）属性上，包括装修、体验、文化，视觉等等。实际上，这些都是微不足道的。以某work为例。某work，最早于 2011 年 4 月开始在纽约出现。截止到 2016 年，已在全球 23 座城市，拥有超过 80 个共享办公场所。另一方面，2015 年开始，“大众创业，万众创新”被提出，大量资本开始蜂拥而入。某work原本在中国籍籍无名，也就是在双创开始的这一年前后，突然进入普通中国人视野，首站便是上海。

随着资本热钱在中国的高度集中，诞生了大量创业企业公司。一手是资本热钱孵化创业企业，另一手是某work为首的联合办公给企业提供办公场所。两只手合流的背后，目的是什么呢？两个标志性事件。2016 年，联想控股牵头融资。2018 年，软银集团牵头融资，并随后成为最大股东。

世界级资本集团，通过共享办公来承载双创资金孵化的小微企业，并对有潜力的小微企业进行资本扶持，从而产生并控股大量具备高现金流企业的公司，完成背后资本集团的现金流汇入，提高评级。

另一方面，通过对中小微创业企业的直接或间接控股，来吸收和沉淀中国社会产生的双创资金财富。简单来说，双创资金的财富，诞生于中国社会，财富资金流入到各个创业公司，优质创业公司通过接受控股，将财富传导给控股方，劣质创业公司，则将资金最终消耗在房租上。旱涝保收的资本收益。世界资本集团，在完成资本循环后，某work完成历史使命，其价值便不复当年。仅靠租金收入水平，和经营一家杂食店没有任何分别。这类操作手法在地产行业里容易制造迷雾。实际上在很多行业都会存在。

以美国W某广告集团为例。从1987年到2006年，W集团陆续在全世界范围内进行了133起收购。W集团收购的广告公司，都有较强的盈利能力。通过收购公司的账面现金流，提高整体W集团的信贷评估，从而获得更优质的信贷资源，完成更多的收购。但随着广告行业的严重衰退，大规模收购产生的海量现金流现象，也逐渐成为了历史。

回到正题，一方面，固然要考虑居住（使用）视角，通过居住视角衍生出服务价值。但另一方面，则必须跳出既有视角，以资本循环的角度来看待这个行业的各个产品。出发点错误，整个经营思路与结果，就是全盘皆错。再次强调，大部分商业地产公司，对行业的影响力，是微乎其微的。过去产业办公的爆发，并非地产行业自发产生的“进化”。而是当年迅速升温的双创政策，以及世界资本集团热钱涌入而催化出来的现象。但往往只有在退潮的时候，才能看得出谁在裸泳。大量跟风的联合办公倒下，可能至死那天都没明白，自己当时是为何而生，又如何向生而死的。

当然，在这样的趋势下，商办地产行业，也并非坐以待毙。以最近的地摊经济为例。和我们大部分人理解的不一样。摆地摊，也是要有资格、以及齐全的文书手续的。完成一次成功的摆摊，需要一整套进货，物流，销售流程。摆摊的成本，少则数万，多则上百万。这时候，融资贷款，就成了摆摊的第一步前置条件。山东临淄农村商业银行发布海报，针对地摊经济的地摊贷最高可贷 50 万元，年利率低至4.35%。吉林珲春农村商业银行也推出了地摊贷产品。贷款期限最长不超过 2 年，贷款额度最高 60 万元。

我们在历史文章中曾说过，房地产行业的发展，背后是信贷资源的扩张。地摊经济，是在后疫情时代，激活商业信贷的主要手段。商业信贷的小规模爆点，从侧面缓解了部分商办地产公司的压力。部分地产行业的人，认为地摊经济是冲击商业地产。这样的理解是错误的。地摊不是随便摆的，优质并且真正能产生流量的地摊场所，都位于优质商业物业内。流量的最终转换，和刺激起来的商业信贷，最终依然是商业地产获益。