申请试用
登录

从联合办公到地摊经济,商办地产究竟在玩什么游戏?

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-04-29 | 679 次浏览 | 分享到:

城市房价的核心因素,是信贷资源的扩张。信贷资源扩张的背后,是国家级建设动员力量。而房地产的疯狂上涨,则是因为信贷背后的货币锚,指向了房地产。一旦货币锚与房地产脱钩,房价暴涨的背后动力就不复存在。这个时候,中国地产才开始正式进入存量资产时代的良性循环,通过运营,而不是资本杠杆,来满足利润与现金流。



在中国古代的金文中,“道”字,是从空中视角,俯视一个人在道路中间的状态。这里蕴含两层意思,一是人与位置的关系,另一个是人与时间的关系。相反,在金文“德”字中,则是以地面上的人作为第一视角,用眼睛看前方的道路。视角不同,决定了两种截然不同的路线。我们一般把房地产分为两种视角。居住(使用)视角,投资(金融)视角。


绝大部分的商业地产,包括产业办公,园区,由于商业模式只有简单的业主与租客的承租关系,居住(使用)属性,成为衡量商办地产成功与否的唯一尺度。2016 年起,联合办公开始逐渐进入公众视野,地产界开始了对联合办公的疯狂解读。最常见的解读方式,都停留在居住(使用)属性上,包括装修、体验、文化,视觉等等。实际上,这些都是微不足道的。以某work为例。某work,最早于 2011 年 4 月开始在纽约出现。截止到 2016 年,已在全球 23 座城市,拥有超过 80 个共享办公场所。另一方面,2015 年开始,“大众创业,万众创新”被提出,大量资本开始蜂拥而入。某work原本在中国籍籍无名,也就是在双创开始的这一年前后,突然进入普通中国人视野,首站便是上海。


随着资本热钱在中国的高度集中,诞生了大量创业企业公司。一手是资本热钱孵化创业企业,另一手是某work为首的联合办公给企业提供办公场所。两只手合流的背后,目的是什么呢?两个标志性事件。2016 年,联想控股牵头融资。2018 年,软银集团牵头融资,并随后成为最大股东。


世界级资本集团,通过共享办公来承载双创资金孵化的小微企业,并对有潜力的小微企业进行资本扶持,从而产生并控股大量具备高现金流企业的公司,完成背后资本集团的现金流汇入,提高评级。


另一方面,通过对中小微创业企业的直接或间接控股,来吸收和沉淀中国社会产生的双创资金财富。简单来说,双创资金的财富,诞生于中国社会,财富资金流入到各个创业公司,优质创业公司通过接受控股,将财富传导给控股方,劣质创业公司,则将资金最终消耗在房租上。旱涝保收的资本收益。世界资本集团,在完成资本循环后,某work完成历史使命,其价值便不复当年。仅靠租金收入水平,和经营一家杂食店没有任何分别。这类操作手法在地产行业里容易制造迷雾。实际上在很多行业都会存在。


以美国W某广告集团为例。从1987年到2006年,W集团陆续在全世界范围内进行了133起收购。W集团收购的广告公司,都有较强的盈利能力。通过收购公司的账面现金流,提高整体W集团的信贷评估,从而获得更优质的信贷资源,完成更多的收购。但随着广告行业的严重衰退,大规模收购产生的海量现金流现象,也逐渐成为了历史。


回到正题,一方面,固然要考虑居住(使用)视角,通过居住视角衍生出服务价值。但另一方面,则必须跳出既有视角,以资本循环的角度来看待这个行业的各个产品。出发点错误,整个经营思路与结果,就是全盘皆错。再次强调,大部分商业地产公司,对行业的影响力,是微乎其微的。过去产业办公的爆发,并非地产行业自发产生的“进化”。而是当年迅速升温的双创政策,以及世界资本集团热钱涌入而催化出来的现象。但往往只有在退潮的时候,才能看得出谁在裸泳。大量跟风的联合办公倒下,可能至死那天都没明白,自己当时是为何而生,又如何向生而死的。


当然,在这样的趋势下,商办地产行业,也并非坐以待毙。以最近的地摊经济为例。和我们大部分人理解的不一样。摆地摊,也是要有资格、以及齐全的文书手续的。完成一次成功的摆摊,需要一整套进货,物流,销售流程。摆摊的成本,少则数万,多则上百万。这时候,融资贷款,就成了摆摊的第一步前置条件。山东临淄农村商业银行发布海报,针对地摊经济的地摊贷最高可贷 50 万元,年利率低至4.35%。吉林珲春农村商业银行也推出了地摊贷产品。贷款期限最长不超过 2 年,贷款额度最高 60 万元。


我们在历史文章中曾说过,房地产行业的发展,背后是信贷资源的扩张。地摊经济,是在后疫情时代,激活商业信贷的主要手段。商业信贷的小规模爆点,从侧面缓解了部分商办地产公司的压力。部分地产行业的人,认为地摊经济是冲击商业地产。这样的理解是错误的。地摊不是随便摆的,优质并且真正能产生流量的地摊场所,都位于优质商业物业内。流量的最终转换,和刺激起来的商业信贷,最终依然是商业地产获益。

洞察数字化趋势
立即咨询

聚焦不动产产业态势